Geçit hakkı, irtifak hakları kapsamında olup uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir gayrimenkul uyuşmazlık türüdür. Geçit irtifakı, diğer irtifak haklarına kıyasla daha basit yapıda görülebilir. Ancak bu irtifak hakkının birçok önemli detayı bulunmaktadır.
Yazımızda geçit irtifakı nedir, şartları nelerdir, geçit hakkı davası nedir gibi sorulara ayrıntılı bir biçimde cevap vereceğiz. Sürecin sorunsuz bir şekilde sona ermesi için konu hakkında genel bir bilgiye sahip olmak gerekir. Bu sebeple yazımızı özenle okumanızı tavsiye ederiz.
Geçit Hakkı Nedir?
Geçit hakkı; taşınmazın ana yol ile bağlantısı bulunmadığı hallerde, yolu kullanamayan malikin komşusunun taşınmazı üzerinden geçiş yapabilmek için mahkemeye müracaat etmesiyle uygun bir miktar bedel karşılığında elde edeceği geçiş hakkıdır. Mahkeme, geçit hakkını sağlayabilmek için en kolay ve en uygun yolu tespit etmektedir.
Bu tespit sırasında öncelikle keşif yapılır ve daha iyi tespit amacıyla harita mühendisi veya kadastro teknisyenlerinden yardım istenmektedir. Geçit hakkı, ayni nitelikte bir irtifak hakkıdır.
Bu irtifak hakkına ilişkin hukuki düzenlemeler Türk Medeni Kanunun 747. maddesi ve devamında hüküm altına alınmıştır. Ayrıca geçit hakkı davasında büyük oranda Yargıtay tarafından geliştirilen içtihadlar öne çıkar.
ÖNEMLİ: Aşağıda konunun önemli şartlarından ve sürecin nasıl ilerlediğinden bahsedeceğiz. Ancak en baştan belirtmekte yarar var ki özellikle gayrimenkul davaları çok teknik ve zorlu davalardır. Hatalı yahut ihmal edilen işlemler bu davaları haddinden fazla uzatabilmektedir. Bu nedenle süreç öncesinde yapılacak en sağlıklı şey avukata sormak olacaktır.
Geçit Hakkı Şartları Nelerdir?
Türk Medeni Kanunundaki düzenleme gereği, geçit hakkının doğru ve tam bir şekilde sağlanabilmesi için birtakım şartların yerine getirilmesi istenmektedir. Aşağıda sıralanan şartların varlığı halinde geçit hakkı talebinde bulunan kimsenin isteği yerine getirilecektir. Geçit irtifakı kurulmasının talep edilebilmesi için gereken şartlar;
- Geçit isteyen taşınmaz malikinin genel yola çıkmak için yeterli bir geçidi bulunmamalıdır. Mevcut geçidin ihtiyacı karşılamaması da söz konusu şartı sağlar.
- Taşınmazların durumu ve çeşitli maliklerin uğrayacağı zarar göz önünde tutularak, geçidin başka bir komşudan talep edilmesi gerekmemektedir.
- En az zarar görecek malike yöneltilmiş olmalıdır. Kendisinin masrafı daha büyük olabilir. Çünkü sınırlanan şey mülkiyet hakkıdır.
- Denkleştirme bedelinin ödenmiş olması gerekir. Bu bedelin ne kadar olduğu, ‘rızaen yapılırsa’ kendi aralarındaki anlaşmaya tabidir. ‘Rızaen yapılmazsa’ mahkeme kararına bağlıdır.
Yukarıdaki hususların varlığı ile geçit hakkının tesisi sağlanabilecektir. Taraflar bu şartların varlığına rağmen anlaşamamış ise bu halde dava yoluna başvurmak gerekli olacaktır.
Geçit Hakkı Davası
Daha önce de belirtildiği gibi, mülk sahibinin, ana yola ulaşamaması durumunda komşu mülklerden geçiş amaçlı bir yol kullanılması gerekebilir. Geçit irtifakı tesisinin karşılığında hak talep eden mülk sahibi belli bir bedel ödemektedir.
Genel yola çıkmak için yeterli imkanı bulunmayan taşınmaz malikine bedel karşılığında, geçit hakkı tanınmasını isteme hakkı tanınmıştır. Bu da bir mülkiyet sınırlama çeşididir. Çünkü kanun malike yenilik doğuran hak vermektedir. Şartlar varsa yenilik doğuran hakkın sahibi hakkını kullanarak irtifakı doğuruyor. Sözleşmesel irtifak hakları karşı tarafın rızasına bağlıdır. Burada ise kanundan kaynaklıdır.
İrtifak haklarından biri olan geçit hakkı dava ile öne sürülebilen bir haktır. Ancak bu irtifak, tarafların anlaşması ile de sağlanabilir. Yani taraflar kendi aralarında bir sözleşme ile bedel belirleyerek geçit irtifakı kurabilir ve bunu tapuya şerh verebilirler. Yahut anlaşamaz dava yoluna gidebilirler.
Davanın açılması ile mahkeme tarafından bir bilirkişi ataması yapılacaktır. Bilirkişi tarafından mülkün geçit ihtiyacı incelenerek geçişe ilişkin ayrıntılı bir rapor düzenlenecektir. Bu davada bilirkişi heyeti, mahkemece harita, kadastro, fen ve ziraat mühendisi gibi alanında uzmanlaşmış kimseler tarafından oluşturulmaktadır.
Mahkemenin takdir etmesi halinde keşif incelemesi sırasında, tanık dinlenebilir. Tüm bunlarla birlikte hem davacı hem de davalının menfaati en az zarar görecek şekilde geçit hakkı tesisi sağlanacaktır.
ÖNEMLİ: Menfaati olanın daha sonra mağdur olmaması adına geçit hakkının sağlanması için açılacak olan davanın mutlaka alanında uzman bir avukat eşliğinde açılması gereklidir. Zira bu konuda yapılabilecek hatalar ile süreç gereksiz yere uzayabileceği gibi geçit irtifakının kurulamaması da mümkündür.
Geçit Hakkı Davası Nasıl Açılır?
Geçit hakkına ihtiyaç duyan kimse, öncelikle komşu malikten hak talebinde bulunmalıdır. Komşu malikin rıza göstermemesi halinde geçit hakkı davası açmak gerekecektir.
Bu dava, aşağıda detaylarına yer verdiğimiz görevli ve yetkili mahkemede açılmalıdır. Dava dilekçesi özenle hazırlanmalıdır. Zira eğer komşu taşınmaz, eğer hisseli bir gayrimenkul ise maliklerin tamamı davalı olacaktır. Tebligatların takibi büyük önem taşır.
Açılan davada geçit irtifakı talebi ve ihtiyaç durumu değerlendirilir ve diğer komşu taşınmaza asgari düzeyde zarar verecek şekilde geçit hakkı tesis edilir.
Geçit Hakkı Davası Tarafları
Geçit irtifakının tesisini isteme, Türk Medeni Kanunu 74. maddede de düzenlendiği üzere maliklere verilmiş bir haktır. Yani bu irtifakı talep edebilecek olanlar, konut veya işyerinin ana yola bağlantısı bulunmayan ve bu nedenle hak kaybına uğrayan kimselerdir.
Zorunlu geçit isteminde bulunan kişi ve istemde bulunduğu kişi aralarında bir anlaşmaya varamamış ise açılacak olan davada davacı taraf, zorunlu geçit isteminde bulunan kimsedir. Davalı taraf ise, geçit hakkı isteminde bulunulan konut/işyerinin sahibi komşudur.
ÖNEMLİ: Komşu arazi, eğer hisseli tapu ise bu durumda davada hissedarların tamamı davalı olacaktır. Zira hisseli tapuda her ne kadar taraflar bir kullanım ayrımı yapmışsa da tüm malikler malın tamamı üzerinde kendi payları üzerinde hak sahibidir. Bu nedenle tüm malikler davalı olacaktır. Konu ile ilgili olarak “hisseli tapu” başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.
Geçit İrtifakı Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme
Davalarda hangi mahkemenin görevli olduğu belirlenirken uyuşmazlık konusu dikkate alınmaktadır. Geçit irtifakı ile ilgili davalar, Asliye Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girmektedir.
İrtifak haklarından biri olan geçit irtifakı, bir taşınmaza bağlı olarak iddia edilebildiğinden bu tür davalarda, yer yönünden davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili bulunmaktadır.
Geçit Hakkı Dava Dilekçesi
Geçit irtifakı dava dilekçesi her somut olayda farklı şekilde karşımıza çıkabilmektedir. Bu nedenle dilekçenin olaya özgü hazırlanması gerekir. Aksi halde geçit irtifakı kurmak isteyen taraf açısından hak kaybı yaşanabilmektedir.
ÖNEMLİ: Menfaati olanın daha sonra mağdur olmaması adına geçit hakkı dava dilekçesinin hazırlanmasında alanında uzman bir avukattan yardım alması gerekir. Zira bu konuda yapılabilecek hatalar ile süreç gereksiz yere uzayabileceği gibi geçit irtifakının kurulamaması da mümkündür.
Geçit Hakkı ile İlgili Sık Sorulan Sorular
Yukarıda konu ile ilgili temel kanuni düzenlemelerden, yüksek mahkemenin bu süreçte aradığı şartlardan ve uygulamadaki işleyişten bahsettik. Ayrıca belirtmekte yarar vardır ki bu konuda bazı sorular sıklıkla sorulmaktadır. Bunları burada soru cevap şeklinde izah edeceğiz.
Geçit hakkı davası nedir?
Anayollara bağlantısı bulunmayan taşınmazların belirli bir bedel karşılığında geçit ihtiyacını karşılamak maksadıyla açılan davaya geçit hakkı davası denir.
Geçit İrtifakı Davası Kime Karşı Açılır?
Komşu taşınmazın malikine yahut maliklerine karşı açılır. Hisseli bir arazi söz konusu ise, taşınmazın o kısmının kullanımının fiilen kimde olduğu önemli olmaksızın tüm hissedarlara karşı açılır.
Geçit hakkı davası nerede açılır?
Geçit hakkı davası, geçit hakkı tesisi talebinde bulunulan taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
Geçit Hakkı Davasını Kimler Açabilir?
Geçit hakkı davasını konut veya işyerinin ana yola bağlantısı bulunmayan ve bu nedenle hak kaybına uğrayan kimseler yani o taşınmazın malikleri açabilmektedir.
Geçit İrtifakı Davasında Bedel Nasıl Belirlenir?
Eğer taraflarca haricen yapılan bir anlaşma ile geçit irtifakı kurulmuşsa, bedeli taraflar kendi aralarında kararlaştırır. Eğer dava yolu ile irtifak hakkı kurulacaksa bedele bilirkişi raporu doğrultusunda mahkeme hakimi karar verir. Bu miktarın belirlenmesinde uzman bilirkişi raporu önemlidir.
Son Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yazımızda geçit hakkının ne olduğunu, nasıl kurulduğunu anlattık ve bu işleme ilişkin merak edilen önemli hususlara ayrıntılı olarak yer verdik.
Bahsettiğimiz hususlar kanunda düzenlenen ve uygulamada görülen şekilde aktarılmıştır. Ancak belirtmek gerekir ki yaşanan her somut olay açısından özellikler farklılık gösterebilmektedir. Bu nedenle her olay kendi kapsamında değerlendirilmelidir.
Geçit irtifakının kurulması, teknik bir süreçten ibaret olduğundan oldukça önemli ve detaylı işlemler barındırmaktadır. Bu sürecin düzgün bir şekilde yürütülerek istenilen biçimde sona ermesi için muhakkak deneyimli gayrimenkul avukatları ile çalışmak gerekir. Aksi halde hatalı veya ihmali bir şekilde yapılan işlemler sonucu telafisi güç sonuçlar ile karşı karşıya kalınabilecektir.