Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin olarak vekaletname verilmiş olması ve bu vekaletnamenin kötüye kullanılması sonucunda tapuda yolsuz tescile neden olunmuş olması halinde söz konusu olmaktadır. Bu şekilde zarara uğrayan ve vekili bu işleme ilişkin vekil etmiş olan malik veya vekil eden malik vefat etmişse onun mirasçıları tarafından tapudaki yolsuz tescil işleminin iptali ile taşınmazın kendileri üzerine tescilini talepli olarak tapu iptali ve tescil davası açılması gündeme gelebilecektir.
Vekilin kendisini vekil tayin etmiş olan kişiye karşı en ağır sorumluluğu, hiç şüphesiz vekalet görevini sadakat ve özenle yerine getirme yükümlülüğüdür. Vekilin bu sorumluluğu, vekalet sözleşmesi gereğince üstlenmiş olduğu iş, işlem ve hizmetleri vekil edenin haklı menfaatlerini gözetmek suretiyle, sadakat ve özenle yerine getirmesini ve benzer iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranışları esas alarak hareket etmesini gerektirir. Vekalet sözleşmesinde açıkça vekalet görevine ilişkin olarak belirleme yapılmamışsa ya da vekalet görevine ilişkin olarak yazılı bir sözleşme düzenlenmemişse, vekalet görevinin kapsamı görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Bu anlamda açılacak olan tapu iptali ve tescil davasında keşif ve bilirkişi raporları ile birlikte tanık beyanı, mesajlaşma ekran görüntüleri vb. birçok delil öne sürülebilir.
Hatta Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre malik tarafından vekilin söz konusu taşınmazın satışına ilişkin olarak dilediği bedelle ve dilediği kimselere satış yapabileceği ifadeleri yer alıyor olsa dahi, vekil Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına ve sadakat ile özen yükümlülüğüne aykırı hareket edemez ve makul sayılabilecek ölçüler dışına çıkmak suretiyle satış yapamaz. Aksi takdirde vekilin şahsi sorumluluğu gündeme gelebilir.
Bununla birlikte, aşağıda detaylı olarak bahsedecek olduğumuz üzere eğer vekilin kendisine taşınmaz satışı yapmış olduğu üçüncü kişi kötüniyetliyse, vekil ile 3. kişi arasında muvazaalı bir işlem söz konusuysa, vekil eden kişi: üçüncü kişi ile vekil arasında yapılmış olan sözleşme ile bağlı tutulamaz. Bu durum Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile hakkın kötüye kullanılması yasağının ve yine Türk Medeni Kanunumuzun 3. maddesinde yer alan iyiniyet kuralının doğal bir sonucudur. Bu sebeple vekil eden tarafından vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir.
a) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında Davacı ve Davalı Sıfatı
Vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptali ve tescil davası, görevini kötüye kullanmış olan vekilin işlemleri nedeniyle zarara uğramış olan vekil eden kişi tarafından açılır. Bu davada davalı ise, tapuda adına yolsuz tescil sağlanmış olan kişidir.
Dolayısıyla tapu iptali ve tescil davasında davalı, vekilden taşınmazı satış, bağış veya trampa gibi bir sözleşme karşılığında devralmış olan üçüncü kişidir. Ancak aşağıda üçüncü kişiye ilişkin olarak yer alan açıklamalarımızdan daha rahat anlaşılabileceği gibi üçüncü kişinin iyiniyetli mi yoksa kötüniyetli mi olduğu hususu henüz netleşmemiş olabilir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davası ile birlikte terditli olarak vekilin şahsi sorumluluğuna gidilmesi mümkün olabileceğinden dolayı vekil de davalı gösterilebilir.
Ancak vekilin şahsi sorumluluğu ve davalı sıfatı üzerinde önemle durulması gerekmektedir. Çünkü açılacak olan tapu iptali ve tescil davasında vekil ile üçüncü kişi arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmamaktadır. Bu nedenle vekilin sorumluluğuna gidilecekse mutlaka vekil de ayrıca ve açıkça davalı olarak gösterilmeli ve tapu iptali ve tescil davası yanında vekilin şahsi sorumluluğuna ilişkin olarak da talepte bulunulmalıdır.
Eğer taşınmaz kendi adına tescil edilen üçüncü kişi vefat etmişse, tapu iptali ve tescil davası üçüncü kişinin mirasçılarına karşı açılabilir, buna ilişkin olarak üçüncü kişinin mirasçılarının tespit edilmesine istinaden mirasçılık belgesi(veraset ilamı) alınması için mahkemeden yetki istenebilir. Aynı şekilde eğer üçüncü kişiye karşı dava açılmış ve dava devam etmekteyken üçüncü kişi vefat etmişse de süreç bu şekilde yürütülebilir.
b) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında İspat
Vekalet görevinin kötüye kullanılması davasında ispat yükü, bu dava sonucunda hukuki menfaat elde edecek olan davacı üzerindedir. Ancak bununla birlikte ispat yükünü tersine çevirebilecek nitelikte bazı uygulama kuralları da söz konusudur. Vekalet görevinin kötüye kullanılması hususunun tespiti açısından çok geniş bir delil yelpazesinin varlığı söz konusudur. Bu davada davacı sıfatına sahip olan vekil eden veya onun mirasçıları: tanık beyanı, tapu kayıtları, banka hesap dökümleri, keşif, bilirkişi raporu, uzman görüşü, e-posta ve mesajlaşma ekran görüntüleri gibi bir çok delilden yararlanabilir.
Vekilin ve üçüncü kişinin dürüstlüğe aykırı ve kötüniyetli tutumunun tespitinde en önemli hususlar, yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere Türk Medeni Kanunumuzun 2. ve 3. maddelerinde yer alan dürüstlük kuralı, hakkın kötüye kullanılması yasağı ve iyiniyet kuralına ilişkin tespitlerin sağlanmasıdır. Bu anlamda vekil, kendisine vekalet yetkisi verilmiş olan alanda çalışmalar gerçekleştiren basiretli bir kişinin davranışlarını sergilemeli, özen ve sadakat yükümlülüğüne aykırı davranmamalıdır. Aynı şekilde üçüncü kişi de vekilin kötüniyetli olduğunu ve dürüstlük kuralına aykırı davranışlarda bulunduğunu biliyor olmamalı ve bilebilecek durumda da olmamalıdır.
Örneğin üçüncü kişi, normal şartlar altında 1.000.000 Türk Lirası değere sahip olan bir taşınmazı, belediye tarafından öngörülen rayiç bedel olan 200.000 Türk Lirası üzerinden satın almışsa, vekilin kötüniyetli olduğunu en azından tahmin etmek durumundadır. Bu hususun tespiti ise keşif ve bilirkişi raporu ile uzman görüşü gibi deliller ile ortaya çıkarılabilecek durumdadır. Böyle bir durumun davacı tarafından ispatı halinde üçüncü kişi “yalnızca kârlı olduğunu düşündüğüm bir yatırım yaptım” şeklinde bir açıklamanın da ötesine geçebilmeli ve eğer gerçekten iyiniyetli ise, iyiniyetli olduğu hususunu ispat edecek argümanları ve delilleri öne sürebilmelidir. Bu anlamda değerler arasında fahiş boyuta varan bir farklılık bulunması halinde ispat yükünün fiilen üçüncü kişi aleyhine tersine çevrilmiş olduğunun kabulü gerekir.
Tabii, yukarıda ispata ilişkin olarak özetlediğimiz hususlar, her somut olay özelinde değişiklik gösterebilmektedir. Görüldüğü üzere vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında hayli stratejik bir argümantasyon ve süreç yönetimi söz konusu olabilmektedir. Bu nedenle olası hak kayıplarının önüne geçilebilmesi adına bu sürecin mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla yürütülmesi gerektiğini belirtmek isteriz.
c) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Halinde Üçüncü Kişilerin Sorumluluğu
Yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere vekalet görevinin kötüye kullanılması nedenine dayalı olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarında davalı, adına tescil gerçekleştirilmiş olan üçüncü kişidir. Burada vekilin sorumluluğu, tapu iptali ve tescil ile değil, şahsi sorumluluğu uyarınca alacak veya tazminat istemi üzerinden değerlendirilir, çünkü tapu iptali ve tescil davasının muhatabı tapuda malik olarak görünen kişidir.
Bu durum Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile hakkın kötüye kullanılması yasağının ve yine Türk Medeni Kanunumuzun 3. maddesinde yer alan iyiniyet kuralının doğal bir sonucudur.
Ancak üçüncü kişinin sorumluluğu açısından, iyiniyet hususunun değerlendirmeye alınması gerekmektedir. Bu anlamda vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarını iki farklı yönden ele almak gerekir.
c.1) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davalarında İyiniyetli Üçüncü Kişinin Durumu
Vekil ile işlem yapan üçüncü kişi, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyorsa veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bu durumu bilmesine olanak yoksa, üçüncü kişinin iyiniyetli olduğunun kabulü gerekir. Üçüncü kişinin kötüniyetli mi yoksa iyiniyetli mi olduğunun tespitine ilişkin olarak taşınmaz devrine ilişkin sözleşme(örneğin tapudaki satış veya trampa sözleşmesi) incelenebilir ve keşif yapılması ile bilirkişi raporlarının tanzimi akabinde gerçek bedel ile sözleşmede yer alan ivaz arasında makul olmayacak ölçüde bir değer farklılığı bulunup bulunmadığı anlaşılabilir. Bunun yanında yukarıda ispat konusunu incelerken değindiğimiz üzere her somut olayın özelinde tanık beyanı, e-posta yazışmaları, mesajlaşma ekran görüntüleri vb. farklı deliller de kullanılabilir.
Tüm bu inceleme sonucunda üçüncü kişinin iyiniyetli veya kötüniyetli olduğu hususuna ilişkin olarak davayı incelemekte olan hakimin karar verebilmesine imkan sağlayan somut hususlar ortaya çıkarılabilir. Yapılan inceleme akabinde üçüncü kişinin iyiniyetli olduğunun tespiti halde Türk Medeni Kanunumuzun 2, 3 ve 1023. maddeleri gereği iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur; dolayısıyla tapu iptali ve tescil davası reddedilir. Ancak üçüncü kişiye karşı açılmış olan tapu iptali ve tescil davası ile birlikte vekilin şahsi sorumluluğuna gidilmiş ve davalı olarak kendisine husumet yöneltilmiş olan vekilin, vekalet görevini kötüye kullanmış olduğu hususu da tespit edilmişse; iyiniyetli olduğu tespit edilen üçüncü kişi yükümlülükten kurtulsa dahi vekil açısından vekil edenin uğradığı zararı giderme yükümlülüğü söz konusu olur.
c.2) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davalarında Kötüniyetli Üçüncü Kişinin Durumu
Vekil ile işlem yapmış olan üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun tespiti halinde tapu iptali ve tescil talebinin kabulü gerekir. Yukarıda açıklamış olduğumuz üzere üçüncü kişinin iyiniyetli olduğunun tespitinde, üçüncü kişinin vekilin kötüniyetle hareket etmekte olduğunu bilmiyor olması ya da kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bu hususu bilmesine olanak bulunmaması hususunun açığa çıkarılması gerekmektedir. Taşınmazın devrine ilişkin olarak yapılmış sözleşme keşif, uzman görüşü ve bilirkişi raporları gibi deliller ile birlikte değerlendirilebilir ve taşınmazın gerçek bedeli ile satış bedeli veya takas olarak verilmiş olan karşılık bedeli arasındaki değer farklılıkları ortaya çıkarılır. Yapılan incelemeler sonucunda değerler arasında makul olabilecek ölçülerin üzerinde farklılıklar bulunması halinde üçüncü kişi söz konusu değer farklılığa ilişkin olarak makul ve hukuka uygun bir açıklamada bulunamıyor ve beyanlarını ispat edemiyorsa kötüniyetli olduğu ortaya çıkmış olur. Ancak söz konusu bilirkişi raporlarının itiraza elverişli ve gerekçeli olması elzemdir, dolayısıyla hukuki süreç son derece profesyonel bir şekilde yürütülmelidir. Aksi durum, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da görüldüğü üzere bozma sebebi yapılmakta ve yargılama sürecini gereksiz yere uzatabilmektedir.
Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun tespiti halinde kazanımı korunmaz ve davacı olan vekil edenin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilir. Makalemizin son başlığı altında konuya ilişkin emsal teşkil eden bazı Yargıtay kararlarını siz değerli okuyucularımız ile paylaşıyoruz. Bu hususta uygulamaya ilişkin detaylı bilgi edinmek için yayınımızın son başlığına atlayabilirsiniz.
Bunların yanında her bir somut olay özelinde ayrıca değerlendirmeye alınmak üzere tanık beyanı, e-posta yazışmaları, mesajlaşma ekran görüntüleri gibi deliller de üçüncü kişinin iyiniyet iddiasını çürütmek amacıyla kullanılabileceği gibi, tam aksine davacı olan vekil edenin tapu iptali ve tescil davası açmaktaki kötüniyetini de ortaya koyabilir. Delil Hukuk Bürosu olarak tavsiyemiz, bu tarz detaylı inceleme gerektiren hukuki süreçlerin alanında uzman bir gayrimenkul avukatı aracılığı ile yürütülmesidir.
d) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle ileri sürülecek olan hak talepleri herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabii değildir. Dolayısıyla bu nedene dayalı olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarında da zamanaşımı veya hak düşürücü süreler mevcut değildir. Bununla birlikte, vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle vekilin şahsi sorumluluğuna gidilmesi halinde de zamanaşımı veya hak düşürücü sürelerin mevcudiyetinden bahsedilemez. Yerleşik Yargıtay içtihatları da genel olarak vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle ileri sürülecek olan hak taleplerinin tümünün zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerden muaf olduğu yönündedir. Aşağıda konuya ilişkin Yargıtay kararlarını sizler için derlemiş bulunmaktayız. Bu anlamda uygulamaya dair bilgi edinmek için bu yayınımızın son başlığını inceleyebilirsiniz.